Vendere un immobile equivale a realizzare un sogno? Si.
Vendere; questa sembra essere la parola magica del mercato immobiliare di questo momento. E Bologna segue il trend delle altre principali città italiane. Il mercato del 2021 è stato fortemente caratterizzato da una ripresa globale delle compravendite, una ripresa che ha superato di gran lunga persino le più rosee aspettative. La ripresa dalla fase acuta della pandemia e i venti di guerra sembrano, però, non fermare, neppure in Italia, il trend positivo. Cerchiamo di scoprire qualcosa di più.
Analizzando i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate già nel secondo trimestre 2021 le compravendite residenziali avevano segnatoun tasso di crescita notevelo rispetto allo stesso periodo del 2020 e superando, in certi casi, persino i livelli pre-Covid. Un andamento certamente positivo anche per il mercato non residenziale, che nel settore terziario-commerciale e produttivo ha raddoppiato le compravendite.
2022: qual è il mercato immobiliare italiano?
Il trend nettamente positivo del mercato immobiliare, stando alle stime dell’Osservatorio, si deve in particolare alla crescita reale del PIL, all’intervento delle Banche Centrali ma anche all’incremento notevole dei consumi e degli investimenti, nonostante la persistenza internazionale della crisi sanitaria e il conflitto russo-ucraino. Quella che si configura come una ripresa economica generale ha ovviamente interessato anche il mercato dell’immobile, con numeri in forte crescita, grazie all’aumento della domanda. Molti sono i potenziali acquirenti – grazie anche ai molti bonus e alle diverse agevolazioni fiscali in atto – poche, però, sono le case o gli immobili non residenziali in vendita. Eppure, oggi, in Italia, è momento ideale per vendere e realizzare un ottimo affare, capace di soddisfare sia il venditore sia l’aquirente.
Mercato residenziale: previsioni per il 2022
Il mercato immobiliare residenziale garantisce una crescita trainante, in particolare nel Nord Italia, dove si concentra la metà delle compravendite, tuttavia, anche il Centro Sud e le Isole registrano ottime percentuali rispetto al 2020. Il momento attuale prevede, secondo gli esperti, un ulteriore trend di crescita in positivo, che, stando ai numeri, teorizza un numero di transazioni attorno alle 710-720 mila e con prezzi in aumento tra l’1 e il 3%. Valori di crescita che si prevedono soprattutto nelle grandi città, nelle città universitarie e interessate dal turismo, ma anche nei piccoli centri ben collegati e dotati di servizi ed infrastrutture, cosa che si muove in linea con l’aumento dei prezzi nei centri urbani.
Nonostante il periodo storico appaia ancora complesso, il mattone è tornato ad essere uno dei principali canali di investimento, così come vendere oggi si traduce nella realizzazione di una compravendita conveniente per entrambe le parti. Infatti, uno degli ulteriori elementi trainanti è, senza dubbio, la svolta del vivere green, con più attenzione alle caratteristiche di sostenibilità degli immobili e la loro graduale trasformazione verso una maggiore sostenibilità, anche in fase di ristrutturazione pro vendita. Sembra che, infatti, l’interesse verso investimenti ESG compliant stia ampliandosi ad ogni comparto dell’economia e degli scambi immobiliari.
Nell’ambito della crescita del mercato immobiliare residenziale, emergono 3 linee di sviluppo:
1. Città vs Provincia
A partire dal secondo trimestre del 2020 la domanda sembra essersi spostata dai centri urbani a quelli extra urbani, per una serie di motivi: valorizzazione dei contesti periferici con prezzi al mq più contenuti – che si traduce spesso nell’equazione piccolo appartamento venduto in città = casa ampia e indipendente poco fuori città – spazi più ampi, aree verdi. Gli studi di settore confermano. Vendere perciò oggi può significare realizzare il sogno di vivere altrove secondo i propri desideri, realizzando la compravendita in tempi brevi e non onerosi, trovando, specialmente a Bologna, un mercato dove la domanda è davvero molto molto elevata.
2. Metrature, prezzi e tempistiche: parole chiave di oggi
Nel 2021 il trilocale si è confermato la soluzione preferita dagli italiani, con metrature che variano dai 90 mq nel Nord e nel Centro Italia ai 100 mq nel Sud e nelle Isole, ma naturalmente, gli acquirenti guardano anche a metrature minori su cui basare un investimento redditizio nel futuro immediato. Per l’ambito dei prezzi, sempre secondo i dati del Centro Studi di RE/MAX Italia, l’aumento di tale tipologia si avvicina all’1,5% in ambito residenziale e con una positiva prospettiva dei tempi di vendita: questi, infatti, rispetto al 2020, si sono ridotti in maniera sensibile.
3. Mutui e Agevolazioni fiscali
Il 2021 e la prima parte del 2022 si sono contraddistinti per una volontà di espansione delle politiche monetarie, che hanno visto costanti condizioni di finanziamento favorevoli, agevolazioni e bonus tali da generare un forte incremento della domanda e la reale erogazione di mutui – soprattutto per quelli a tasso fisso – anche perché la commistione pandemia e conflitto in Ucraina fa intravvedere un possibile incremento delle nuove rate di mutui a tasso variabile, confermando stabilità per quelli a tasso fisso.
Mercato immobiliare commerciale italiano: previsioni per il 2022
Cosa è successo, invece, nel mercato immobiliare non residenziale e cosa si prevede?
Immobiliare logistico
Il 2021 ha avuto per protagonista la logistica, vero l’asset class immobiliare dell’anno, che ha registrato un volume di investimenti pari circa al 30% del totale. Il 2022 stima un nuovo aumento della domanda, caratterizzate anche dall’importanza di sostenibilità e al potenziamento dei network distributivi. Ristrutturare, ammodernare, rendere ecocompatibili un immobile logistico fermo e di nessun ricavo, oggi, si traduce in una mossa finanziaria di grande valore, in grado di realizzare un vero affare immobiliare.
Immobiliare commerciale
Alla fase in decrescita del 2020, nell’ultimo trimestre del 2021, il settore retail ha registrato una buona ripresa. Si calcola, infatti, che il 20% del volume intero abbia riguardato asset o portafogli o con funzione principale in ambito GDO e Alimentare. Il 2022, inoltre, prospetta un andamento leggermente ma prevede una importante crescita dell’interesse verso l’High Street retail a scapito del secondary e dell’urban retail; Ciò vuol dire che se i Centri Commerciali Prime continueranno ad essere contraddistinti da canoni e prezzi piuttosto elevati, la GDO, invece, solo parzialmente penalizzata, andrà a consolidare fortemente tutti i nuovi format sperimentati nel 2021.
Immobiliare turistico e ricettivo
Il settore turistico e ricettivo, che assieme al retail è stato quello più penalizzato dalla crisi della pandemia Covid19, già nel 2021 ha vissuto un anno di ripresa: con un incremento del 92% del volume di investimenti – percentuale che segna il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni – prevede per il 2022 un ulteriore aumento di investimento e sviluppi del settore, in particolare nelle grandi città turistiche, dove si sono registrati quasi il 50% dell’investimento totale. Cosa vuol dire? Che vendere oggi un immobile in una città dalla vocazione turistica come Bologna è un’ottima idea, finché il trend sarà in crescita come in questo momento.
Immobiliare direzionale
Il comparto direzionale sembra essere quello dove nonostante l’aumento delle transizioni registrate nel 2021 sia ancora in atto un trend cautelativo. Nonostante le percentuali in calo, tuttavia, i dati stanno tornando ai livelli pre Covid19 e secondo gli esperti anche questo mercato, nel 2022, attrarrà gli investitori, in particolare quelli che guardano al driver ESG.
Un po’ di numeri
- Mercato del segmento residenziale: nel secondo trimestre 2021 le compravendite di immobili residenziali hanno superato quota 200mila, con più di 85mila unità in più rispetto allo stesso periodo del 2020 (+73,4%) registrando così un ritorno ai livelli pre-Covid.
- Mercato del segmento terziario-commerciale: rappresentando il 60% del volume di compravendite di settore, ha registrato un +97,9% rispetto al 2020 e un +34,2% rispetto al 2019. Dati positivi in particolare per depositi commerciali e autorimesse (+102,3% rispetto al 2020, +44,9% rispetto al 2019).
- Mercato del segmento produttivo: in questo ambito le percentuali segnano un +85,4% rispetto al 2020 e +28% rispetto al 2019. Al Nord si conferma una certa dinamicità con il 60% delle compravendite. Si registra anche un aumento maggiore per gli immobili con rendita catastale nelle due classi estreme, ovvero minore di 500 euro e oltre 10mila euro.
- Mercato del segmento produttivo agricolo:in questo settore si sono registati un +88,1% rispetto al 2020 e un +22,9% rispetto al 2019 con due terzi del totale del mercato nazionale nel Nord Italia.
- Altri segmenti di mercato: c’è poi un terzo del totale – pari al 98% immobili del gruppo catastale F – che ha registrato dinamiche di eguale crescita con un +96,2% rispetto al 2020 e un +32,1% rispetto al 2019, in linea con i trend generali.
Le stime registrate e analizzate nel 2021 e le proiezioni per il 2022 chiariscono quanto, mai come adesso, vendere sia la parola chiave del settore immobiliare in Italia e nelle città come Bologna così come nei centri e nelle aree del suo territorio.
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