Agenti immobiliari, affitto e provvigione: sono tre fattori che molto spesso spaventano chi deve avviare una locazione; per il timore di incappare in spese molto alte, in lungaggini burocratiche e altre incombenze. Eppure, la professionalità di un agente immobiliare permette a chi deve affittare un immobile e a chi cerca un immobile in affitto – al locatore e al locatario – di avviare e concludere ricerca e pratica in maniera serena e a norma di legge.
Ma cosa dice la Legge Italiana a riguardo? Il Codice Civile, all’articolo 1755 sancisce che ‘il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento’.
Provvigione: in cosa consiste?
La provvigione dovuta all’agenzia immobiliare per l’affitto di un immobile altro non è che il giusto compenso per l’intero iter di mediazione prestato dal consulente coinvolto nel servizio di locazione.
Chi paga la provvigione in caso di affitto?
A chi spetta pagare tale spesa? La Legge Italiana e l’articolo 1755 del Codice Civile già citato stabilisce due questioni innanzitutto:
- il diritto dell’agenzia immobiliare al riconoscimento di una provvigione nel caso in cui ‘l’affare’ si concluda grazie allo svolgimento della professionalità dei suoi consulenti
- e che ‘il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità’.
Sostenendo perciò il concetto di ‘affare’ – potrebbe trattarsi in maniera eguale di affitto o compravendita immobiliare – per quanto concerne i criteri di quantificazione economica della provvigione stabiliti dalla norma, nella maggior parte dei casi si procede previa ed espressa pattuizione scritta.
Inoltre, è bene ricordarlo, tali criteri sono assolutamente derogabili, il che non esclude la possibilità, per le parti coinvolte, di prevedere che il pagamento della quota di provvigione possa essere a carico di una sola delle parti – inquilino o locatore – o di entrambi i soggetti.
Scadenze: quando si paga la provvigione all’agenzia immobiliare per l’affitto di una casa?
Il pagamento della provvigione non ha una scadenza obbligatoria dettata dalla normativa, è gestita, infatti, dalla volontà delle parti anche in base ad eventuale contrattualizzazione delle condizioni. Tuttavia, in assenza di pattuizione espressa e chiara, si fa riferimento alla norma e all’individuazione ragionevole nel coincidere della conclusione dell’affare: conclusa la locazione, terminato il lavoro professionale dell’agenzia, la provvigione va pagata come normale processo richiederebbe per qualsiasi consulenza.
Quando un ‘affare di locazione’ è davvero concluso?
Partendo dal principio che vede l’affare come identificazione di ogni operazione economica patrimoniale derivata dall’accordo di due o più parti, l’affare può considerarsi concluso quando sorgono le obbligazioni.
Nel caso dell’affitto esser nascono quando la proposta di locazione è accettata o, in caso di assenza della proposta, quando si procede con la firma del preliminare di locazione o, quando non è avvenuta questa tappa, al momento della firma del contratto di affitto finale.
E la Sentenza n. 24950/2016 della Corte di Cassazione cosa ha stabilito?
La Sentenza 24950/2016 della Corte di Cassazione ha definito in maniera più precisa i confini tra la mediazione e altri elementi contrattuali, come ad esempio il mandato. La Cassazione ha affermato che ‘ricorre mediazione – anche se atipica – e non mandato anche quando una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni’.
Cosa significa?
Ciò vuol dire che se il professionista assunto quale mediatore anche da una sola delle parti con incarico di reperire un contraente per un affare – di locazione – ciò non cambia la natura intrinseca dell’attività mediatoria, se svolta come riconoscibile e riconosciuta dall’altra parte coinvolta. La mediazione, infatti, non dipende dalla equidistanza – in origine o in un secondo momento – del mediatore da entrambe le parti, né il cosiddetto requisito di ‘terzietà’ del mediatore può essere dato da un giudizio di valore successivamente formulato.
Mandatario e Mediatore: chi sono?
La Sentenza 24950/2016 sancisce anche una fondamentale specificazione relativa alla differenza tra mandatario e mediatore.
- Il mandatario ha l’obbligo di eseguire l’incarico ricevuto e ha diritto a ricevere il compenso di provvigione pattuito indipendentemente dal risultato raggiunto dall’affare di locazione.
- Il mediatore, invece, ha la sola facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti e ha diritto alla provvigione solo se conduce alla reale conclusione dell’affare tra le due parti.
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