Il Covid-19 ha messo il mondo in ginocchio e ha fatto sì che le nostre prospettive cambiassero, in maniera impensabile ad iniziare dalle cose più ovvie e scontate e ci ha rimesso in contatto stretto con la percezione degli spazi che, costretti dal lockdown, abbiamo vissuto in maniera del tutto diversa, ad iniziare dalle nostre case.
Progetti Immobiliari si chiede, già da alcuni mesi, insieme alle aziende del settore in che maniera la pandemia ha influito sia sulle flessioni del mercato sia su quelli che saranno sempre più i risvolti dell’emergenza ancora in atto sulla domanda e sull’offerta residenziale e commerciale. Si intravvedono nuovi trend? Si è già in grado di tracciare nuove prospettive di sviluppo?
Le associazioni di categoria si muovono dal 2020 in questa direzione, attuando strategie che coinvolgono l’intero comparto dell’immobiliare e dell’edilizia: dalle società immobiliari agli studi di progettazione, dalle imprese costruttrici alle aziende di materiali edili e finiture, sino alle pubbliche amministrazioni e agli organi nazionali e sovranazionali. È necessario compiere una azione congiunta dopo i mesi di crollo del lavoro.
Il tema dell’abitare
Il lockdown della primavera 2020 e gli altri a seguire, intervallati da lenti risvegli delle città e dei centri urbani o extraurbani, hanno certamente messo in forte discussione quelli che, fino ad allora, erano stati i modelli d’eccellenza di habitat metropolitani. Ci si è resi conto che gli appartementi tenevano appartati, non permettevano la vita di comunità, isolando ancor più tra 4 pareti schiere di nuovi estranei.
La pandemia, inoltre, ha portato alla luce una lunga serie di criticità dei luoghi in cui viviamo, ad iniziare dai limiti delle infrastrutture e l’inadeguatezza delle case, fino alle storture di un’urbanistica nata sotto la spinta della cementificazione selvaggia e, avendo trascorso periodi lunghissimi in casa, rendersi conto di tali deficit è stato semplice e drammatico.
La quarantena forzata ci ha obbligati a vivere, lavorare, frequentare la scuola in una modalità ibrida: le nostre case, all’improvviso, si sono trasformate in uffici, scuole, palestre, spesso luoghi di cura e in alcuni casi di svago, con un’unica finestra sul mondo, quella del monitor di un computer e di un telefonino.
Tutto ciò, accaduto in un lasso di tempo brevissimo, ha originato profonde riflessioni sul modo in cui viviamo gli spazi, su come la digitalizzazione ne sia parte insostituibile e su quanto, invece, la vivibilità dei centri urbani abbia a che fare profondamente su quanto accade al di qua del portone di casa. Tutto ha concorso e concorre a pensare che questa sia la giusta occasione e il giusto momento storico per ripensare ‘un nuovo modo di abitare’.
Si rende sempre più necessario indagare quelle che sono emerse come nuove esigenze abitative e comprendere, ovviamente, come è cambiata la domanda residenziale durante la pandemia, al fine di rispondere al meglio e in maniera sempre più adeguata alle problematiche ed alle criticità venute a galla e le nuove richieste in atto di cambiamento.
In una interessante intervista del 2020, appena pochi mesi fuori dalla prima fase di emergenza sanitaria, Federica Brancaccio, presidente di Federcostruzioni, dichiarava: «L’emergenza Covid ha evidenziato ancora di più quanto sia obsoleto il nostro patrimonio immobiliare e ha messo in luce la necessità di ripensare lo spazio abitativo partendo proprio da un grande progetto innovativo per l’edilizia residenziale pubblica. Non parlo solo di alloggi popolari, ma anche di abitazioni dedicate alla fascia media della popolazione. Questo significa mettere mano all’esistente riqualificando gli spazi, e le soluzioni per farlo sono diverse. Prendiamo ad esempio quanto fatto a Bordeaux, in Francia, dove sono stati riqualificati tre palazzi per un totale di 530 appartamenti popolari semplicemente aggiungendo una facciata che ha consentito sia di ampliare gli spazi sia di efficientare energeticamente gli immobili, al costo di circa 50 mila euro ad unità e mantenendo invariati i canoni. Un’intervento di edilizia sociale che dimostra come grazie a uno studio attento della progettazione sia possibile trasformare l’esistente senza necessariamente demolire e ricostruire».
A ciò la Brancaccio aggiungeva che «Un tema importante riguarda una maggior flessibilità degli strumenti edilizi e urbanistici e contemporaneamente vorrei che si comprendesse che affrontare il tema della casa e dell’abitare è un processo che richiede il coinvolgimento di più figure e competenze, non solo l’architetto o il professionista tecnico, ma ad esempio, anche il sociologo o l’educatore, occorre studiare la società, le sue trasformazioni e i suoi bisogni».
Il mercato immobiliare e i suoi mutamenti
La domanda immobiliare è molto cambiata durante la pandemia, quello che era abbastanza prima oggi non lo è più. Ora si cercano case con balconi, ampie finestre, terrazzi oppure giardini pur di avere uno spazio esterno di decompressione, oltre le quattro pareti. Le persone sono disposte, contrariamente al passato, a spostarsi dal centro alla periferia pur di avere una stanza in più o spazio esterno e, da una analisi immobiliare, è emerso che gli spazi comuni hanno sempre più valore anche se rivisti attraverso il distanziamento sociale. In tale ottica, molti costruttori stanno riprogettando le iniziative immobiliari in tal senso.
Le flessioni del mercato immobiliare italiano tra 2020 e 2021 hanno evidenziato andamenti anomali, forse in assoluto è stato il periodo maggiormente caratterizzato da flussi incoerenti. Dopo un brusco calo vicino al 30 per cento nel primo semestre 2020, il 2021, al contrario, ha visto una crescita esponenziale nel primo trimestre dell’anno che ha raggiunto picchi del 38,6 punti percentuali. Le situazioni, naturalmente, cambiano a seconda delle aree geografiche del nostro Paese; a Roma, ad esempio il mercato ha ripreso a pieno regime il ritmo pre Covid19, a Milano, invece, resta ancora molta incertezza e lentezza nelle trattative, aspetto che migliora, però, nelle abitazioni nuove da impresa. In generale, però si osserva un calo della volontà e della possibilità dell’acquisto di un immobile dato il quadro economico molto incerto nella società, soprattutto nelle giovani generazioni, ma d’altra parte, chi sceglie di comprare sa esattamente cosa vuole – e cosa non vuole più –
Basti pensare che, solo in Italia, nelle settimane subito successive al primo lockdown, il valore degli immobili con giardino o terrazzo è fluttuato in aumento dell’8 per cento mentre è crollato per quelle abitazioni che ne sono prive.
I nuovi trend: Co-living a tema e maggior flessibilità degli immobili
Studi di settore e analisi di mercato e indagini di progettazione confermano la nascita di nuovi trend, quello del co-ling a tema e la flessibilità degli immobili.
Appare dunque chiaro che le ricerche si incentreranno su abitazioni più spaziose, con spazi meglio organizzati e suddivisi, riportando in calo il concetto di open space e le vendite nel settore dei monolocali, che soprattutto negli ultimi anni ed in particolare nelle grandi città, erano molto in voga. Nuova attenzione avranno le prestazioni tecnologiche e la connessione stabile, capace di supportare i lavoratori in smart working, anche grazie a sistemi di proiezioni immersive e illuminazione intelligente, così come attenzione si pone sull’eco sostenibilità: trascorrere molte ore in casa rimette al centro della discussione l’impiego di materiali e soluzioni che facciano bene a sé e all’ambiente, elemento non più trascurabile o radical chic.
Lo smartworking, inoltre, ha fatto emergere nuove tendenze, impensabili fino a 2 anni fa: le periferie e le aree rurali, i borghi dell’entroterra o delle coste hanno riacquisito valore in termini di buon vivere, rispetto al caos metropolitano. A questo, infatti, si aggiungono molti altri fattori: costi ridotti, maggiori spazi e riscoperta di una vita di comunità. Ciò potrebbe portare nel medio e lungo termine un trend stabile purché anche questi piccoli paradisi riescano a fronteggiare le richieste di nuovi cittadini.
Nelle università si ripensa in questi termini e nelle facoltà di Ingegneria, Architettura ed Economia avanza l’idea che sia necessario riscoprire un modo di vivere che coinvolga anche la campagna, dove migliaia di edifici abbandonati costellano immensi spazi e radure. A ciò, per l’appunto, fa da contraltare la grande sfida delle infrastrutture – in cui l’Italia appare molto indietro rispetto ad altri Paesi UE – e che riguarda la diffusione capillare di una rete di connessione telematica stabile e potente, atta a colmare il gap del digital divide.
«Probabilmente assisteremo al rientro di una nuova categoria di lavoratori nomadi che hanno approfittato del lavoro a distanza per stare altrove e che, saltuariamente, dovranno tornare in azienda – aveva affermato l’architetto Giovanni de Niederhäusern – per rispondere alla nuova esigenza abitativa stiamo lavorando ad alcuni progetti di co-living a tema per la riconversione di alberghi, che difficilmente potranno ritrovare un mercato nel breve periodo».
E proprio il tema di una maggior flessibilità degli immobili è al centro di altre riflessione che rimettono in discussione l’estrema specializzazione funzionalista di molto dei nostri edifici. Appare ripensare le città non solo le case, dunque.
Un mix di funzioni che unisca servizi e residenze nello stesso ambito immobiliare pare essere una delle soluzioni di riprogettazione urbana, che prende a modello Helsinki e altre capitali del Nord Europa. I grattacieli, ad esempio, hanno libertato ampie superficii a terra che possono ritornare ad essere contesti e aree verdi nel ben mezzo della città, ma è il grattacielo stesso che deve essere ripensato: non più totem inviolabile bensì elementi di commistione e osmosi di funzioni ma anche di spazi, in cui unire residenziale, terziario, servizi e facilitis che diano modo alle stesse strutture di vivere in maniera dinamica.
Il dibattito è aperto ed è appena iniziato, interpolandosi anche con tutto ciò che afferisce a piani europei applicati al Recovery Plan ed i prossimi mesi saranno cruciali per comprendere appieno quali saranno le strade che l’immobiliare intraprenderà.